1999年至2003年6月是中国住房制度改革的3.0时期。其显著特点是住房市场化全面推进，房地产投资增长率节节攀升，房地产的地位从新的经济增长点过渡到国民经济的支柱产业，把商品房买卖作为一种投资手段的民间“炒房团”应运而生，政府商品房政策发生根本性变化，在开发商的集体呼吁声中开闸放水，房地产市场逐渐由繁荣走向疯狂。

据统计，1998年至2004年我国的房地产投资完成额实现了持续7年的两位数快速增长，7年的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。房地产业增加值在国内生产总值中的比重达到了4%、4.1%、4.2%、4.2%、4.4%、4.5%、4.5%，虽然还没有达到支柱产业的标准，但也是逐步靠近了。然而，从上述数字也不难看出，房地产业投资增长速度远远高于其增加值在国内生产总值中的占比的增速，可见这些年房地产的经济效益并不很高，至于什么原因，要进行深入细致的分析，本文重点不在于此，只是将现象点明一下，有兴趣的读者可以作为一个课题专门研究一下，或许对中国经济的发展有可资参考的价值。高的投资增长率自然带来房地产业的飞速发展。

近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但同时局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。因此，为了有效控制住房地产市场这种飞速增长，经国务院原则同意，财政部、国家计划委员会、国家税务总局、国土资源部、建设部、中国人民银行等六部委于2002年8月26日联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》建住房[2002]217号文，就加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展提出了具体意见，旨在加强政府对房地产市场的宏观调控。要求从几个方面加强对房地产市场的管理：强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；充分发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用；严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目；大力调整房地产市场供应结构；加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力；充分发挥金融对房地产市场的调控作用；继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度；加强房屋拆迁管理，维护社会稳定等。

紧随其后，2003年6月5号央行发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知》银发[2003]121号文件，该文件要求国内各商业银行在对房地产开发企业、土地存储项目、建筑施工企业、个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人住房公积金委托贷款业务等六个方面严格管理，引导规范贷款投向具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。

贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。央行表示，“121号文件”的出台是为了充分发挥宏观调控作用，保障房地产业持续稳定健康发展，抑制房产投资过热倾向，防范银行信贷风险，保持金融持续稳定。不料这一调控文件刚刚出台，就引发了开发商的集体反对。有的开发商通过媒体炮轰“121号文件”，认为“121号文件”如果严格执行，将使整个经济形势都受到影响，许多房企将面临资金链断裂，银行也将冒着大量贷款无法回收、造成呆账死账的风险。全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式，旗帜鲜明地集体反对“121号文件”，北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。

请大家注意这里的用词是“如果严格执行，将使整个经济形势都受到影响”，说明房地产业对国民经济的绑架之势已成。就在“121号文件”遭遇开发商集体声讨之时，在其相应的地方具体细则尚未出台之前，事态发生了戏剧性的反转。在刚刚过了3个多月的时间后，国务院于9月18号出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发[2003]18号，一改过去一以贯之的住房供应政策，把过去一直坚持的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”。同时将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房，并且实行申请、审批和公示制度”。这样一来，原本80%的家庭可以住进的经济适用房，现在一下子成了只有10%的家庭可以申请经济适用住房。

据资料显示，在现实中，大约只有5%的家庭可以入住经济适用房。这样一来，18号文将绝大部分购房需求者都推到了商品房市场上，使得普通商品房的用户一下子激增了七八倍，为开发商提供了非常宽泛的市场营销对象，实现了我国住房市场化的根本转变。而该文件中有一句话非常不好理解，这就是“努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”。它的意思是根据居民家庭住房支出能力来制定房价吗？如果是这样理解的话，根据平均工资水平，现在北京的房价应该定在每平方米1万元，可实际上呢，已经每平方米10万元左右了。开发商恐怕不是这样理解的，他们理解的方式是只要有人买，房价再高也是合理的。这一转变对于亿万的消费者来说，或许就是提高竞争力、提高房价的信号，但大多数老百姓并不十分关注这样的政策变化，关注政府文件有了什么新的提法，只是在具体购房的时候稀里糊涂地发现，房价已经步入快速上升通道。